南京首个产权人自筹资金危房改造项目近日封顶,改造模式能否复制?

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5月25日,在南京市虎踞北路4号小区里,67岁的张玉延正目不转睛地盯着一个挂着“封顶大吉”的建筑工地,眼神里掩饰不住的喜悦。这里是他的家,是南京首个由产权人自筹资金危房改造的项目。“7年了,今天终于获得了成功”,他眼睛里泛起了盈盈泪光。

“危房消险有加固、翻建和拆除三种方式,居民们可以自行选择”,鼓楼区房产局四级调研员孙鸿志说,选择翻建的方式,在实际操作时,可谓困难重重。张玉延作为虎踞北路4号05幢危房翻建项目的业主牵头人,形容这7年是“跌宕起伏的7年”。

自筹资金危房翻建,难在哪儿?是否具有可复制性?新华日报·交汇点记者进行了调查。

承载五代人记忆的老房子“寿终正寝”

南京虎踞北路4号05幢是一座两层小楼,建于上世纪50年代,住着24户居民,每户面积从15平方米到88平方米不等。

张玉延拿出拆除前小楼的照片,只见黄泥巴和着稻草粉过的墙面已大片斑驳脱落,外墙砖块老化留下一个个深洞,楼道里各类电线缠绕在一起……“险象环生、岌岌可危,地震暴风雨,它都难以抵挡了。”这栋楼的设计使用年限只有50年,它就像一个年迈的老人,已饱经风霜,进入垂暮之年了。

张玉延家也想过搬离这里,他劝夫人,去买套又结实又宽敞的新房子住不好吗?“她说,实在不舍得离开这里。她从小时候就生活在这里,她的父亲母亲、祖父祖母都住在这里,现在女儿和孩子也住在这里,这是五代人居住过的房子,太有感情了。夫人说,我一辈子住在这个房子里我就心满意足了。”听了夫人的话,张玉延想,我们的生活是不是可以换个态度,在一套房子里过一辈子。他下定决心,满足夫人的心愿,让这栋房子变成“安全的、可以安心居住的房子”。

2015年,全体居民达成共识,自筹资金将小楼推倒重建。但是,说起来容易,该如何去推进?要办哪些手续,跑哪些部门,怎么设计怎么施工?当时,张玉延作为一名刚退休的机关单位干部,接下了这副重担。

“虎踞北路4号05幢房屋因建造年代久,设计、建造标准低,无抗震构造措施,耐久性、整体性差,承重构件破损严重。在2014年经鉴定为C级危险房屋,存有严重安全隐患”, 孙鸿志说,房屋鉴定为危房后,就进入政府的监管范围。此后,鼓楼区房产局多次召集居民召开议事会,对该房屋消险事宜进行协商。最后商定,在现行法规的框架内以“原地址、原面积、原高度”的原则进行翻建。

2020年7月14日,虎踞北路4号05幢房屋开始拆迁。这幢老房子完成了它近60年的历史使命,终于“寿终正寝”。

业主共识,是翻建的前提

推进这个项目的难度远远超出了居民们最初的预料,从筹划到拆迁,就足足经历了五年时间。

孙鸿志说,自筹资金危房翻建的项目,主要是难在居民意见统一上。

最初,居民们对翻建房屋所需资金的了解不够充分,认为仅需土建成本。但是,后来随着项目的推进,发现还需要设计费用、监理费用、安装费用等。这样算下来,每一平方米的总造价在5000多元,每一户需要拿出二三十万的改造资金出来。

虎踞北路4号05幢房屋的24户产权人构成复杂,有像张玉延一家一样居住在这里几十年的国企老员工,也有后期几经转手购入房屋的业主。其中,最小的两套房屋仅有15平方米,套内没有独立卫生间和厨房。张玉延说:“住在这样危房的居民,收入都是偏低的,还有一些属于弱势群体。”对24户居民来说,数十万元的改造资金不是小数目,但房屋的现实条件已经不适合再继续居住下去了,翻建这条路必须走下去。

24户居民人数不算多,达成统一意见却不容易。根据设计方案,为了达到防潮效果,一楼设置了架空层。“对这个架空层设计,一楼的居民拍手欢迎,二楼却有居民不同意,不愿意出这个费用。”张玉延说,“我跟大家讲,楼上人一定要想到楼下,楼下的一定要考虑楼上,我们大家是一个共同体,这才能合作共赢。”

一个架空层问题,协调了5年,而设计方案中需要协调一致的问题还很多,困难重重。原有的65平方米户型8户全部朝南,61平方米户型4户全部朝北。经过设计方案反复协商磨合,现在做到了8户全部两房朝南,厨房和厕所朝北,南北通透。此外,通过减少原来的公共部位面积,增加每一户的套内建筑面积,让每一户都满意。原来仅有15平方米的房屋,也通过设计,做到了套内拥有厨房和独立卫生间。整栋楼的结构体系也做了变动,增加两个单元,调整建筑入户方向由原来的‘南进南出’改为‘北进北出’。

征求该房屋前后相邻的两栋楼的居民同意,也成为此次项目中沟通的一个难点。孙鸿志说,这栋建筑的建造年代久远,与前后栋的楼间距较近,居民担心会对自家房屋造成遮阴挡光等影响。

为了建造自己理想的家园,大部分居民交款的积极性很高,在拆迁前,第一批资金197万元已经筹集到位。居民有着强烈的危房翻建愿望,对设计方案经漫长的协商最终达成了共识,第一笔自筹资金已到位。经历了5年的漫长筹备期,虎踞北路4号05幢危房翻建项目终于具备成熟的条件,开始做“第一个吃螃蟹的人”。

南京市鼓楼区对这个危房翻建项目非常重视,成立虎踞北路4号05幢危房排险解危工作领导小组,由鼓楼区房产局局长林海滨为组长,公安、财政等相关职能部门主要领导为组员,做好危险房屋督促整治工作。2017年7月,由鼓楼房产集团有限公司作为项目实施主体,按照“三原”翻建方式,代为治理危险房屋。

为其他项目提供可借鉴路径

5月25日上午10点,虎踞北路4号05幢居民陈金花从建筑工地前走过,见到张玉廷,喜滋滋迎上来:“张工,我家里的墙已经隔好了吗?我可以进去看看了吗?”张玉延说:“你放心好了,已经隔好了。房间门开在那,你戴个安全帽进去,从那边绕过去。”

陈金花说:“我马上去交第二笔费用,到银行存进去就好了哇?”张玉延向她竖起大拇指。他告诉记者,所有改建费用一共分三个阶段交,第一次是开工时,第二次是封顶时,第三次是竣工验收时。这一次,为了能让大家顺利交费,他也是操碎了心。拿起手机,张玉延划到微信业主群的群聊页面,给记者看。每一个业主主动交费,他都在群聊中点赞表扬,以带动其他业主的交费热情。

4月13日上午,江苏省委常委、南京市委书记韩立明围绕危房治理和老旧小区改造,开展“我为群众办实事”专题调研,来到虎踞北路4号05幢改造现场。张玉延回忆说:“当时韩书记问我,这个项目可不可复制?我毫不犹豫回答说,可复制。”

他告诉记者,这个项目7年来经历了重重复杂的环节,虽然现在回想起来觉得“很难很难”,但仍然觉得有很多值得总结的经验和教训。首先,危房业主们要对改造有一个正确的认识,要明白,房子的所有权人是自己,要排除房屋险情,第一责任人是业主,不应有事事依赖政府的心理。从政府的角度来讲,应再完善相关制度。比如对危险房屋的治理,要以奖惩结合的方式激发业主改造的动力。

孙鸿志告诉记者,随着房龄的增加,如今变成老旧房子、不符合现行抗震标准的房子逐渐增多,政府在危房治理的推进中存在一定的难度。2020年,鼓楼区在册危房有103栋,按照“留、改、拆”的治理方式,最后采取翻建的只有16栋,目前都已启动治理。

虎踞北路4号05幢居民自筹资金危房改造项目,预计在今年9月份实现交付。这个项目的成功,或许可为其他自筹资金危房改造项目趟出可供借鉴的路径。张玉延说,如今,已有其他项目团队前来交流学习,他非常乐意提供经验以供借鉴。

新华日报·交汇点记者 刘霞/文滕升智 视频/图片

部分图片由受访者提供

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